بلاگ/تحلیل املاک
شناسه خبر:84 تاریخ انتشار:1398/10/30 16:54
وام مسکن از طریق بورس چگونه امکان‌پذیر است؟

دو سال اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن و عدم افزایش سقف دریافت تسهیلات از این محل، قدرت خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن (تسه) نیز کاهش یافته ­است.

وام مسکن از طریق بورس چگونه امکان‌پذیر است؟

خرید مسکن یکی از مهم­ترین سرمایه‌گذاری‌هایی است که افراد در طول زندگی خود انجام می‌دهند؛ اما وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته سبب شده که خرید و فروش مسکن و دریافت وام مسکن با مشکل مواجه شوند.

مشکلات تولید و عرضه مسکن

  • افزایش تحریم‌ها
  • کاهش فروش نفت
  • کاهش ارزش پول ملی و سایر مشکلات اقتصادی

در یک سال گذشته این عوامل موجب شده قدرت خرید مسکن به شدت کاهش یابد. در این خصوص با مراجعه به مقاله "دورنمای بازار ملک؛ رکودی فراتر از آنچه هست" بیش از پیش به فضای رکودی حاکم پی خواهید برد.

در سال­‌های گذشته افراد با استفاده از اوراق تسهیلات مسکن (تسه) توانایی خرید مسکن را داشتند اما در دو سال اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن و عدم افزایش سقف دریافت تسهیلات از این محل، قدرت خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات نیز کاهش یافته ­است.

طبق قانون بانک مرکزی افرادی که درخواست تسهیلات جهت تهیه مسکن دارند تنها بایستی به بانک مسکن مراجعه کنند. در سال‌های پیش افراد می‌بایستی به افتتاح حساب سپرده یک‌ساله اقدام می‌کردند و در سرمایه‌شان نیز تغییری ایجاد نمی‌کردند تا پس از یک سال بانک مطابق دستورالعمل، وام را به آن‌ها اعطا کند. در این شرایط افرادی به دلایل مختلف نمی‌توانستند برای خرید مسکن یک سال صبر کنند و پس از گذشت یک سال، از خرید مسکن منصرف می­‌شدند. به همین جهت اوراق تسهیلات مسکن از سوی مدیران بانک منتشر می­‌شود و به عنوان حق‌­تقدم در اختیار این دسته از افراد قرار می‌­گیرد.
در واقع این اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن، برای جبران سود سپرده بانکی است که فرد در یک سال گذشته دریافت نکرده ­است. در این صورت افرادی که دارای این اوراق حق‌­تقدم هستند می‌­توانند اوراق خود را در بازار فرابورس بفروشند. خریداران این اوراق افرادی هستند که می­‌خواهند با پرداخت سود بیشتر، زودتر از موعد به وام مسکن دست پیدا کنند. به‌طورکلی افراد با پرداخت مبلغی جهت خریداوراق تسه از افراد دارای حق‌­تقدم، نسبت به حالت عادی در دریافت وام اولویت می‌یابند.

چهارم دی‌ماه شورای پول و اعتبار کشور با ریاست عبدالناصر همتی، رئیس بانک مرکزی، با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق موافقت کرد. علاوه بر این وام جعاله که در گذشته ۲۰ میلیون تومان بود در حال حاضر به ۴۰ میلیون تومان افزایش یافته است تا توان خرید مسکن بیشتر شود.

با توجه به جذابیت این تسهیلات برای عموم افراد جامعه، اطلاع از شرایط دریافت آن در شهرهای مختلف حائز اهمیت است.

شرایط دریافت وام مسکن در تهران

 پیش از این سقف تسهیلات مسکن در تهران برای زوجین ۱۰۰ میلیون تومان و برای افراد مجرد ۶۰ میلیون تومان بود اما اکنون با شرایط جدید سقف وام­‌ها دو برابر شده‌­اند. در جدول زیر شرایط مختلف دریافت وام مسکن در پایتخت نشان داده می‌شود.

نوع وام مسکن مبلغ وام
(م. تومان)
اوراق لازم
(برگه)
هزینه خرید اوراق
(م.تومان)
زوجین با جعاله 240 480 20,4
زوجین بدون جعاله 200 400 17
 فردی با جعاله 140 280 11,9
 فردی بدون جعاله 100 200 8,5


شرایط دریافت وام مسکن در کلان­‌شهرها

متقاضیان فردی و زوجین دریافت تسهیلات مسکن در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر با توجه به شرایط خود می‌­توانند از وام‌­های زیر استفاده کنند.

نوع وام مسکن مبلغ وام
(م. تومان)
اوراق لازم
(برگه)
هزینه خرید اوراق
(م. تومان)
 زوجین با جعاله 200 400 17
زوجین بدون جعاله 160 320 13,6
فردی با جعاله 120 240 10,2
فردی بدون جعاله 80 160 6,8


شرایط دریافت وام مسکن در شهرستان‌­ها

متقاضیان فردی و زوجین دریافت تسهیلات مسکن در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر با در نظر گرفتن شرایط خود می­‌توانند از وام­‌های زیر استفاده کنند.

نوع وام مسکن مبلغ وام
(م. تومان)
اوراق لازم
(برگه)
هزینه خرید اوراق
(م. تومان)
زوجین با جعاله 160 320 13,6
زوجین بدون جعاله 120 240 10,2
فردی با جعاله 100 200 8.5
فردی بدون جعاله 60 120 5,1


شرایط بازپرداخت وام اوراق تسهیلات مسکن

بازپرداخت وام مسکن ۱۲ ساله بوده و سالانه ۱۷.۵ درصد نرخ بهره دارد و اگر از بافت فرسوده انتخاب شود تخفیف ۱.۵ درصدی به خود می‌گیرد و بسته به میزان مبلغ وام، تعداد اقساط پرداختی ثابت بوده و بسته به نوع بازپرداخت، مبلغ اقساط متفاوت است که در ادامه انواع مختلف بازپرداختی شرح داده می‌­شود:

  • ۱. روش پرداخت پلکانی ۲۰ درصدی:در این روش اقساط شما در هر سال ۲۰ درصد افزایش پیدا می­کند به‌طوری‌که شما در سال­‌های اول، مبلغ اقساط کمتری پرداخت می‌­کنید و به‌مرور زمان میزان مبلغ اقساط شما افزایش پیدا می‌­کند. با توجه به تورم سالانه، این نوع روش پرداخت می‌تواند به‌صرفه‌تر از سایر روش­‌های پرداخت باشد.
  • ۲. روش پرداخت پلکانی ۳ درصدی: در این روش نیز مبلغ اقساط هنگام بازپرداخت به‌صورت پلکانی افزایش پیدا می‌­کند ولی در این روش مبلغ اقساط فقط با ۳ درصد افزایش در پایان هر سال ادامه پیدا می­‌کند. در این روش افزایش میزان اقساط برای پرداخت کننده ملموس نخواهد بود.
  • ۳. روش پرداخت ساده: در این روش، بازپرداخت اقساط ساده بوده و میزان مبلغ وام با نرخ بهره سالانه ۱۷.۵ درصد اجماع شده و مبلغ بدست آمده بر ۱۴۴ (تعداد اقساط) تقسیم می­شود. مبلغی که از تقسیم بدست می­‌آید، میزان اقساط پرداخت ماهیانه شما خواهد بود.

شرایط بازپرداخت وام جعاله

وام جعاله در همه شهر‌ها شرایط یکسانی دارد. مهلت بازپرداخت آن کمتر از وام مسکن و حداکثر ۵ ساله است. نرخ بهره در وام جعاله، مانند وام خرید مسکن ۱۷.۵ درصد در نظر گرفته می‌شود. بر این اساس اگر بخواهید در کنار وام خرید مسکن از وام جعاله استفاده کنید، باید در ۵ سال اول ماهانه ۱ میلیون و ۱۵ هزار و ۷۳۷ تومان به عنوان اقساط وام جعاله نیز به بانک مسکن پرداخت کنید.

در جدول زیر شرایط کلی بازپرداخت وام اوراق تسهیلات مسکن بررسی‌ شده است:

نوع وام مسکن میزان اقساط ماهانه
به روش ساده (تومان)
مبلغ وام دریافتی
(م. تومان)
زوجین در پایتخت 4,345,737 240
فردی در پایتخت 2,681,124 140
زوجین در کلان شهرها 3,680,356 200
فردی در کلان شهرها 2,348,046 120
زوجین در شهرستان ها 3,014,201 160
فردی در شهرستان ها 2,014,969 100


نحوه خرید اوراق تسهیلات خرید مسکن از بورس و دریافت وام

اوراق تسه همچون برگه سهام شرکت‌های مختلف در بازار فرابورس مورد معامله قرار می­‌گیرند و قیمت آن­ها براساس عرضه و تقاضا متغیر است؛ بنابراین متقاضیان دریافت این نوع وام، ضمن داشتن کد بورسی می‌توانند اوراق مورد نیاز خود را از طریق کارگزار‌ی‌­ها خرید کرده و با برگه‌ای که از کارگزاری می‌­گیرند به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کنند. پس از آن کارهای لازم توسط بانک انجام خواهد شد. همچنین متقاضیان باید در نظر داشته باشند که تنها یک‌بار امکان استفاده از این تسهیلات را دارند.

نکات مثبت و منفی اوراق تسه

  • مهم­ترین نکته مثبت وام اوراق مسکن این است که زمان خرید مسکن برای متقاضیان تسریع می­‌شود. به عبارتی نیاز نیست شما سپرده­‌گذاری یک‌ساله انجام داده تا این وام را دریافت کنید.
  • همچنین این تسهیلات فقط شامل خانه اولی­‌ها نمی­‌شود و افرادی که حتی مسکنی به نام خود دارند نیز می­‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند.

اگرچه هدف اصلی این تسهیلات کمک به افراد برای خرید مسکن است اما در عمل چنین چیزی اتفاق نخواهد افتاد زیرا

  • پایین آمدن قدرت خرید مردم
  • عدم توانایی در پرداخت اقساط نجومی این وام، دریافت وام مسکن برای زوج‌­های جوان تقریباً غیرممکن شده است.
  • از سویی دیگر درصد نرخ بهره سالانه این نوع وام مسکن موجب شده تا جمع بازپرداختی بالایی بر زوج‌های جوان تحمیل شود. با نرخ بهره سالانه ۱۷.۵ درصد چنانچه یک زوج در شهرهای بزرگ 160 میلیون تومان وام دریافت کنند، جمع بازپرداختی آن‌ها پس از 12 سال مبلغی در حدود 383 میلیون و 616 هزار تومان خواهد شد.

مطالب پیشنهادی
نظرات