بلاگ/تحلیل املاک
شناسه خبر:52 تاریخ انتشار:1398/09/27 15:47
دورنمای بازار ملک؛ رکودی فراتر از آنچه هست!

یکی از مهم­ترین دلایلی که فعالان این حوزه برای توجیه رکود موجود در بازار مسکن بیان می‌­کنند، تورم افسار گسیخته اقتصاد ایران می باشد.ریسک پایین و بازدهی

دورنمای بازار ملک؛ رکودی فراتر از آنچه هست!

در حوزه سرمایه‌گذاری هر فرد با توجه به میزان ریسک‌‌‌پذیری، سرمایه و سایر شرایط، محلی امن را برای حفظ ارزش سرمایه خویش انتخاب می­‌کند. بازار مسکن‌، یکی از محبوب­‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری برای پول‌­های درشت طی ادوار گذشته بوده است.

طرفداران این بازار همیشه از ریسک پایین و بازدهی بالای مسکن سخن می­‌گویند. اما با نگاهی دقیق­‌تر، متوجه می‌شویم که طی سال­‌های گذشته میزان رشد مسکن در مقایسه با تورم، همیشه عایدی کم­تری را نصیب سرمایه‌گذاران خود کرده است و طی یک سال و نیم گذشته، بازار مسکن در خوابی عمیق فرو رفته است تا علاقه‌­مندان ریسک گریز خود را برای ماندن در این بازار دچار تردید کند.

افت معاملات مسکن که طی یک سال و نیم گذشته مشهود بوده است، حکایت از سنگین ترین رکود این بازار در دهه‌ ­های گذشته دارد. البته طی سالهای 90 تا 95 هم شاهد رکود مسکن بودیم؛

در آن زمان، تعداد معاملات ماهانه به رقمی حدود 16 هزار هم می‌رسید اما در حال حاضر، این رقم تقریبا به 3 هزار معامله در ماه رسیده است.

طی دو ماه گذشته، در پی خبر افزایش سقف سنی آپارتمان‌­های مشمول وام اوراق از 20 به 25 سال، شاهد افزایش محدود تقاضا در سمت خرید بودیم اما این تقاضای خرید عموماً برای خانه ­‌هایی با متراژ کم تر از 100 متر بود و تاثیر چندانی در تحریک خرید نداشت.

یکی از مهم ­ترین دلایلی که فعالان این حوزه برای توجیه رکود موجود در معاملات مسکن بیان می کنند، تورم افسار گسیخته اقتصاد ایران و در پی آن کاهش قدرت خرید مردم می ­‌باشد .

اما با نگاهی دقیق ­تر به آمار و ارقام، می ­‌توان دریافت که با وجود تورم و کاهش قدرت خرید مردم در دهه‌ ­های گذشته، شاهد دوره طلایی رونق مسکن در دهه 80 بودیم.

پس چه عوامل دیگری چنین رکود تورمی را برای بازار مسکن رقم زده‌­اند ؟
آیا سایه این عوامل در بلندمدت بر سر این بازار باقی خواهد ماند؟
در ادامه مهم ­ترین این عوامل را بررسی خواهیم کرد.

نفت

وقتی درآمد نفتی کشور بالا باشد، کشور منابع ارزی مناسبی خواهد داشت. همین عامل در کنار سیاست دولت­‌ها برای ثابت نگه داشتن نرخ ارز، باعث واردات بی رویۀ کالاهای قابل تجارت به کشور و در نتیجه، از دست رفتن رقابت محصولات داخلی با سایر محصولات وارداتی می­‌شود. اما مسکن بدلیل این که غیر قابل واردات است، از این حیث مستثنی است و بر خلاف صنایع دیگر، این عوامل باعث رشد این بازار خواهند شد.

همچنین در گذشته تغییرات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تا حد زیادی وابسته به تغییرات قیمت نفت بود. رشد قیمت نفت در دهه 80 و تداوم آن تا سال 92، موجب رشد پیوسته قیمت در این بازار شد؛ به طوریکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از یک میلیون تومان در سال 84 به بیش از 4 میلیون تومان رسید.

به گفته اقتصاددانان، مسکن با یک الی دو سال وقفه، از درآمد نفتی تبعیت می‌کند که این عامل باعث بروز شرایط گفته شده برای این بازار در دهه هشتاد شد. حال باتوجه به مشکل ایران در فروش نفت و تخفیفاتی  هم که برای حداقل فروش خود به خریداران نفتش می­‌دهد، به نظر نمی­‌رسد که نوسانات قیمت نفت دیگر بتواند به مانند دهه 80، تاثیر خاصی بر روی بازار مسکن بگذارد.

سوداگری بانک‌­ها در بخش مسکن

 به دلیل عطش سرمایه‌گذاران بازار مسکن برای کسب سود بیشتر در دهه 80،  بخش مهمی از منابع بانکی در مجتمع­‌های تجاری استفاده شد که از این بین، برخی از آن­ها نیمه‌ساخت هستند یا استفاده چندانی از آن­ها نمی­‌شود؛ این موضوع ناشی از بیماری اقتصادی است که بر اثر سوداگری در بخش مسکن در دهه گذشته به وجود آمد و نتیجه آن منجمد شدن حدود 20 تا 60 درصد از منابع بانکی  است. بطوریکه به گفته یکی از کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن در سال های گذشته، بحران بانکی در طولانی شدن دوره رکود بسیار تاثیرگذار بود و با ایجاد و بروز مشکلات بانکی از جمله کسری منابع، ورود بانک‌ها به بنگاه‌داری مسکن، ساخت و سازهای لوکس توسط بانک‌ها و... امکان ارائه تسهیلات به فعالان واقعی حوزه مسکن محدود شد.

بر اساس قانون نیز به‌ منظور رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی، بانک‌ها از سال 1394 ملزم به فروش اموال و دارایی‌های مازاد خود شدند. حال باتوجه به این که  فروش اموال مازاد بانک‌­ها و خروج از بنگاه‌داری زیر نظر وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی، دو موضوعی است که رهبری و دولت بر آن تاکید جدی دارند، به نظر می­‌رسد این عامل نیز طی سال­‌های اخیر از سمت تقاضای خرید حذف شده و بر فشار عرضه افزوده است.

هرم سنی

جمعیت چه به لحاظ اندازه، چه از منظر ترکیب سنی و جابه‌­جایی آن در مناطق مختلف، بر تقاضای مسکن تأثیر فراوان دارد. به‌عبارت دیگر افزایش جمعیت به‌ صورت کلی تقاضای مسکن را افزایش می­‌دهد و از طرف دیگر افزایش جمعیت جوان و افزایش نرخ ازدواج و تراکم جمعیت منطقه خاص، تقاضای مسکن را افزایش خواهد داد.

با رسیدن موج جمعیتی متولدین دهه ۵۰ و ۶۰ به سن ازدواج، رقم آمار ثبت ازدواج در سازمان ثبت احوال کشور تا سال ۱۳۸۹ به بیشترین رقم خود یعنی به حدود ۸۹۲ هزار رویداد رسید که این عامل باعث به وجود آمدن تقاضای بالای مسکن از سوی زوج‌های تازه ازدواج کرده در دهه 80 بود.

هرم سنی ایران در سال 95

در حال حاضر هرم سني ايران به صورت اشك درآمده و در وسط هرم متورم شده، افرادي هستند كه در دهه 60 به دنيا آمده‌اند و در سال 95 در دامنه سني بين 25 تا 35 سال قرار گرفتند و متورم‌ترين نقطه هرم سني ايران را بوجود آوردند. همچنین بر اساس آمارها، متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت در حالی به 1/23 درصد رسیده که این میزان در سال ۶۰ برابر با 3/9 درصد بوده است؛ این در حالی است که پیش‌بینی‌های موجود از روندهای جمعیتی نشان می‌دهد که نرخ رشد جمعیت در سال‌های آینده حتی منفی خواهد بود. پس انتظار موجی از تقاضا در سال­‌های آینده به مانند آن چه که در دهه 80 رخ داد، به نظر کمی دور از انتظار می‌­باشد.

مهاجرت روستاییان به شهر

بررسی‌های جامعه‌شناسان نشان می‌دهد که علل مختلف مهاجرت روستاییان به شهر در 5 فاکتور اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، جمعیت‌شناسی و طبیعی–کشاورزی خلاصه می‌شود. که از این علل، فاکتور اقتصادی بیشترین فراوانی را از آن خود کرده است و بیش از 50 درصد علت‌های مهاجرت روستا به شهر را تبیین می‌کند. این آمار تا سال 96 حاکی از آن بودند که حدود 70 درصد از جمعیت کل کشور، در شهرها ساکن هستند.

پس می­‌توان نتیجه گرفت که یکی از دلایل رونق مسکن طی دهه ­های اخیر، مهاجرت روستاییان به شهر و تحریک سمت تقاضا بوده است. اما طی دو سال گذشته، به ­دلیل کاهش قدرت خرید مردم، شاهد مهاجرت معکوس مردم بوده‌­ایم.

 طی ماه­‌های گذشته مدیرکل امور روستایی و شوراهای استانداری تهران، طی نشستی اظهار داشت: با توجه به تغییرات ایجاد شده در وضعیت اقتصادی کشور، شاهد مهاجرت معکوس از برخی مناطق استان تهران هستیم.پس در حال حاضر این عامل بر خلاف دهه گذشته، قدرت کم­تری را در بخش تقاضا دارا می‌­باشد.

جمعیت‌پذیری تهران

به گفته کارشناسان اقتصادی، در تمام کشورها معمولاً رشد قیمت مسکن از یک شهر شروع می­‌شود. استان تهران، پرچم­دار این امر در ایران است. به بیانی دیگر؛ رشد بازار مسکن در ایران ابتدا از تهران شروع شده و پس از تاخیر چند ماهه، این رشد به سایر مناطق کشور سرایت می­‌کند.

بر اساس شش دوره سرشماري انجام شده، جمعيت تهران طي سال­هاي 1335 تا 1385 حدوداً 5 برابر شده‌­است. اين رشد در شهرهاي اطراف تهران به مراتب بيشتر از شهر تهران بوده بطوری که رشد شهر تهران طي دهه‌­های اخير کاهش يافته و بر جمعيت پيرامون آن افزوده شده ­است. پس می‌­توان دریافت که میزان جمعت‌پذیری تهران در مقایسه با دهه های گذشته، کاهش محسوسی را تجربه کرده است و دیگر انتظار رشد تقاضا برای مسکن در تهران را نمی توان داشت. این عامل در کنار موارد بیان شده قبلی را شاید بتوان به عنوان یک سد محکم برای شروع یک روند رو به رشد قیمت در کشور تلقی کرد.

بسترهای نوین سرمایه‌گذاری

یکی دیگر از مسائل مهمی که از دید هیچ یک از کارشناسان پنهان نیست، مسئله گسترش اینترنت و به سبب آن اشنایی هرچه بیشتر مردم با ابزارهای مالی جدید نظیر بورس میباشد. گواه این مطلب رکورد جست و جوی نام بورس و همچنین تعداد پستهای بارگذاری شده در این رابطه در اینستاگرام می­‌باشد؛ بطوریکه طی نه ماه اخیر، شاهد بارگذاری 110هزار پست با هشتگ بورس در این اپلیکیشن بوده‌­ایم که خود نشان­­‌دهنده توجه ویژه مردم به بازار سرمایه است که نگاه‌ها را از سمت بازاری مثل مسکن دور کرده است.

با توجه به مطالب گفته شده، میتوان این برداشت را داشت که عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در دهه 80، قدرت خود را در سال­‌های اخیر از دست داده‌­اند.

به نظر عامل مهم دیگری را نمی‌­­توان یافت که در سال­‌های جاری بتواند تاثیر محسوسی در رونق این بازار بگذارد.

ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که طی روز گذشته، خبری مبنی بر قطعی شدن اخذ مالیات از خانه­‌های خالی منتشر شد که این عامل نیز در کنار عوامل گفته شده، می‌­تواند عایدی سرمایه‌گذاران در این حوزه را تحت الشعاع قرار دهد.

مطالب پیشنهادی
شاخص فیندو - 21 اردیبهشت 99

در حوزه سرمایه‌گذاری هر فرد با توجه به میزان ریسک‌‌‌پذیری، سرمایه و سایر شرایط، محلی امن را برای حفظ ارزش سرمایه خویش انتخاب...

شاخص فیندو - 20 اردیبهشت 99

در حوزه سرمایه‌گذاری هر فرد با توجه به میزان ریسک‌‌‌پذیری، سرمایه و سایر شرایط، محلی امن را برای حفظ ارزش سرمایه خویش انتخاب...

درسی از تحریم صنعت فولاد

در حوزه سرمایه‌گذاری هر فرد با توجه به میزان ریسک‌‌‌پذیری، سرمایه و سایر شرایط، محلی امن را برای حفظ ارزش سرمایه خویش انتخاب...

نظرات